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  • 仙股的诱惑~股市里会不停历史重演 - 留下的Sunway母股,也是看到股价越来越高,破了历史新高,在害怕有钱赚的时候不卖,等下又变成亏钱,所以,也卖下卖下,越卖剩下越少持股~ 不过,当今天Sunway来到股价RM3.0x历史新高,我还是继续有持有Sunway股票,卖了又卖,目前还没有卖完。 这个呢~ *就是每当我看中任何认为是优质的...
    2 weeks ago
  • 港股 - 中国平安 - 中国平安是中国保险业的龙头,也是全方位的金融集团,旗下业务包括银行、投行、信托、资产管理等,并致力于 发展“金融、医疗、汽车、房产、智慧城市”五大生态圈。去年年尾突然传出碧桂园接盘侠的消息导致A-H股双双大跌,H股最低甚至去到29.8元。 而我则在农历新年前开始把我的部份建设银行与工商银行套利进行换股,在32-...
    2 weeks ago
  • 如何找到暴涨股 - Share https://youtu.be/aA9kKONiRQU?si=w89OOGFssDvIJFqA link ---------------------------------------------- 申请参加《KC短线交易秘诀示范班》,参加办法简单,只要填好以下的申请表格然后提交就可以了, ...
    2 months ago
  • 2023年首3季 - 突然想到这里,所以进来看看顺便更新下现状。 2023年在股市整体来说还是稳稳妥妥,组合大哥也有在年头做买卖动作,也因此股市第一让我可以cash一个5位数出来。今年就拿投资赚来的钱投资买入一架macbook air,就当作这么多年送自己一个礼物吧。目前股市组合状态如果不计算cash out的钱,以目前的...
    6 months ago
  • - 币 之前为大宝买了几枚的金币当他的满月和周岁礼物 赶在二宝满月前,又重回了老虎大厦 事隔几年,周遭的环境变化不大 变的是价钱 不过,纪念意义还是大过金币本身的价值 加上是老虎的股东 也没想太多,就买了下去 看得见,摸得着得金币, 还是比较踏实 这里的金币指的是KIJANG EMAS 由马来西亚政府在2001...
    1 year ago
  • 锦纶资源(KMLOONG 5027 ),2022 - 锦纶资源(KMLOONG 5027 ),是一间种植公司。公司在2022/2023的首个季度表现不俗,其税后盈利比起去年同期增加了52.5%,达5122 万,或每股盈利为4.06sen (第一季度)。公司有如此的盈利表现自然要归功于棕油价格在上半年的暴升,虽然现在棕油价格出现了大跌状况,不过还是和去年相比还是...
    1 year ago
  • 2020.11.06 - PMETAL
    3 years ago
  • 大牛也 - 古人说,凡是成交值超过 20 亿,乃是大牛也。 以过往两周的成交值来看,大牛已来,但感觉有点怪,这个牛,和过往的大牛不太相同。 以前的大牛,不同的行业会轮流被炒,蓝筹先动,仙股随后,但现在的牛,只有十多只股轮流被炒,而且大部分还是手套和医疗公司。 在疫情紧张的时刻,不要说增加盈利,对公司来说,要做到不亏已经...
    3 years ago
  • 【投資隨想】複利與指數增長的迷思 - 今天我想说一点关于财富增长的事情。人人最关心的一个问题就是钱是怎么赚来的,人人最喜欢的赚钱方法就是投资,而投资中最简单的方法就是依靠“复利”。所谓复利,就是利息产生利息。 1.鸡汤 假设你现在有10000元,利息是10%,那明年就会变成11000元。如果利息也能产生利息,也就是所谓“利滚利”,那么到了第二年...
    3 years ago
  • 斤经济较:AIRASIA现在可以捞底吗? - 最近除了武汉病毒之外, 最红的应该是亚航了, 武汉病毒直接影响了旅游业, 再加上AIRBUS的贿赂案, 直接把AIRASIA的股价推至谷底, 从最高RM4.75跌至RM1.2以下, 这个时候我们就要考虑价值层面的事情, 毕竟AIRASIA身为亚洲廉价航空的龙头, 基本面肯定是不错的, 现在股价跌至谷底, 那...
    4 years ago
  • 列子1 - 《列子》又名《冲虚经》、《冲虚真经》,是道家重要典籍,由郑人列禦寇所著,所著年代不详,大体是春秋戰国时代。该書按章節分为《天瑞》、《黄帝》、《周穆王》、《仲尼》、《湯問》、《力命》、《楊朱》、《說符》等八篇,每一篇均由多个寓言故事组成,寓道于事。 1 2 3 4 5 6 7 唐代时,...
    5 years ago
  • 塞车。。 - 身为打工族,每天早上看到全部人都塞着车,我觉得这样的生活很没有意义。。。 早上塞车去做工,晚上塞车回家,一日复一日就是塞塞塞。。。 努力了要摆脱这样的生活,无奈却没能成功,唯有继续努力。。。
    5 years ago
  • 终于看到马来西亚有希望了 - [size=5]马来西亚有救了[/size] 马来西亚第一届的希盟财政预算出来了。 希盟预算案本来就有些会关注华社利益的,所以也没什么特别,然而我们比较关注的是关于经济方面的做法。 从中,我竟然看到了国家的希望所在,真正可以解决债务问题的方法,当然,我们也看到了很多傻子方案。就让我们一个个分析三个比较关注的...
    5 years ago
  • 冷眼专栏:漫漫投资路 第1步 - http://www.enanyang.my/news/20181003/%E3%80%90%E6%BC%AB%E6%BC%AB%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%B7%AF%E7%AC%AC1%E6%AD%A5%E3%80%91-%E8%AE%A9%E4%B8%BB%E5%8A%A8%E4%B8%8E%...
    5 years ago
  • Maths - 123+123=???
    5 years ago
  • 1415. 【华商曙光】WASEONG (5142) 浴火凤凰 ,单季营业额RM750 mil 突破历史新高! - 昨天花了不少时间做WASEONG的INFOGRAPHIC,一直到今天才搞定所有的设计。所以有不足之处,请各位读者多多见谅。截至今天12.30p.m.股价涨了9分,希望大家看了这份报告会更加了解华商这家公司的背景。WASEONG的股价在11月尾业绩出炉之后,隔天一度走高到52周新高的RM1.25, 过后的1个月...
    6 years ago
  • 工欲善其事必先利其器二 : 全球個股指數好站全蒐羅 - http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_25.html
    7 years ago
  • - (6)索罗斯,一个在国际金融市场呼风唤雨的“金融大鳄”,一点简介及剖析(6) 著名经典格言 1、判断对错并不重要,重要的在于正确时获取了多大利润,错误时亏损了多少。 2、我生来一贫如洗,但决不能死时仍旧贫困潦倒。 3、如果你经营状况欠佳,那么,第一步你要减少投入,但不要收回资金。当你重新投入的时候,一开始...
    7 years ago
  • 来一番马后炮~ - 这几天,网上都是脱欧的事儿,可能是黑色星期五股灾的突发性,大家都想找些方向,以对自己的投资铺路,这方面,完全可以理解。 老实说,脱欧开票的那个早上,健忘和战友们有观战,从BBC Reltime的战局里直接看到英联邦的各邦战情,非常精彩。 脱欧本来就是英伦的主要论调,因为在欧盟的框架下,很多国家其实都得接受欧盟...
    7 years ago
  • 史格米能源營收減少 - 取消買船‧ 2016-06-07 09:40 (吉隆坡6日訊)史格米能源(SCOMIES,7045,主板貿服組)取消購船訂單,訂金遭沒收,加上鑽油業務收入減少,豐隆研究謹慎起見,下砍該公司2017年營業額,幅度高達29.9%。 豐隆出席該公司分析員匯報會後表示,管理層表示,公司已經取消了購船合約,訂...
    7 years ago
  • 2016年Axis产托AGM你不知道的事~ - 2016年4月29日Axis产托股东大会除了首席执行员梁洁美出席之外,还有谁呢?其余五位又去了哪里呢。。。? 据梁洁美执行员表示,其余五位都出差去了。怎么这么重要的会议却有那么多董事成员缺席呢? 让在场的股东们都质疑并提问此不寻常的场景。 此外,以下是AXIS产(AXREIT,5106,主板产业信托股)埃克斯...
    7 years ago
  • 2015 年投资组合记录。 - [image: portfolio_2015] 今年没有为投资组合注入任何新资金。 组合成员基本维持与去年一样,只是减持了一些手套股,以及买入了一点 Padini。 x x x 今年表现最差的是 AirAsia,市值被腰斩。 所幸的是,Hartalega、PwRoot、Takaful、LPI、Padin...
    8 years ago
  • 搬家 - *我用自己的本名开了一个新的blog,我会关了这个旧的blog,以后会在新的blog重新努力,谢谢大家一路来的支持*
    8 years ago
  • binary options - binary options trading
    8 years ago
  • 情人节 - 每一年情侣们都被告知,他们必须在同一个夜晚的同一时间外出纪念他们的爱情,就像其他人那样。 最后,他们涌进拥挤不堪的餐厅,吃着价格高昂的“情人节特别菜品”。身处这样的压力之下,恐怕连罗密欧(Romeo)和朱丽叶(Juliet)也会发现他们的爱情要枯萎了吧。 因此,我觉的大家可以做出一些改变。 我并不是要大家全...
    9 years ago
  • twrreit 4Q2014 quater report - twrreit(5111,REITs)發布了4Q2014 quarter report,看圖下: Revenue下滑15.44% profit則大幅度上升411% twrreit宣布派息3.2sen,ex-date 11feb2015,payment date 27Feb2015。 從派息來看,twrr...
    9 years ago
  • - 大家都知道良药苦口,忠言逆耳。可是大部分人还是比较喜欢听甜言蜜语。小弟不才,不会花言巧语,今天写出来的,是没添加糖分的天然药剂。 不管牛市熊市,很多人很喜欢劈头问一句,XXXX可以买吗?现在可以买吗?如果你是问这种类型问题的人,我有个好消息,也有一个坏消息。 先说说坏消息吧。问这种类型问题的人,完全不适合自己...
    9 years ago
  • 为什么你(我)要投资 - 为什么你(我)要投资 今天没事做,突然想分享为什么要投资 身边的朋友有时候问我,为什么你投资,而我不投资?因为你比我有钱,有钱才可以投资,其实没钱更应该投资 很多人都不知道小弟的家庭本是不富裕的家庭,所以早早就想要如何致富,所以早在14岁就接触股票,当初本来以为股票是可以短线爆炒致富的工具,但现实总是残酷的,...
    9 years ago
  • 老家伙的第一架智慧型电话! - 记得新年时,冰人的外甥女调侃说:“舅舅Out了啦”,原来当时冰人拿着她的智慧型电话,竟然无从下手,难怪她会开玩笑的说舅舅Out了啦。 一直以来,冰人的电话都只用来打出及接收而已,其它的功能基本上都没使用,所以也就没有想换电话的念头。 之前,朋友就不断的念冰人,不断的鼓励冰人换一台智慧型电话,于是冰人也开始...
    9 years ago
  • 股海宝藏:“数增长引擎”驱动辉德多元 - 股海宝藏 财经周刊 投资观点 2014-03-24 14:25 辉德多元(FITTERS,9318,主板贸服组)成立于1970年,被视为我国和本区域顶尖且全面的防火专家。近几年,为了进一步提振股东价值,该公司已经积极进军新成长领域,加强收入来源。 从2007年开始,辉德多元已成功进军产业发展和再生能源等新业务...
    10 years ago
  • 新年快乐! - 好久没来更新部落各了,好像都生尘了,哈哈! 其实一直以来都有阅读各大部落各的分享,投资也一直再进行着,无奈如今还真的是抽不出时间来写文章(其实懒惰的成分也蛮高的)。 有了孩子后,当了新手爸爸才知道为人父母的艰苦。 所以接下来,应该还是继续当个潜水员,哈哈。 不过,我还是有更新了我所follow 的部落各,...
    10 years ago
  • 向曼德拉致敬@Nelson Mandela - 黑色肌膚給他的意義, 是一生奉獻膚色鬥爭中~~ 向曼德拉致敬
    10 years ago
  • 恒大新闻 - 恒大置地人事变动 Thu, 21 Nov 2013 05:29:23 GMT (槟城20日讯)恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业股)向马交所报备,委任梁思新(译音)为集团总财务长。 根据文告,梁思新在2008年加入恒大置地担任财务和行政经理,3年后跃升为财务总监。 此外,公司也宣布,现年55岁...
    10 years ago
  • 伟合控股 - 上个月开了foreign market trading account,想用来投资新加坡的股票,伟合当然我第一个要研究的公司,因为我正在为它卖命啊! 伟合的基本资料我不多说,有意想了解可以浏览www.weehur.com.sg。做了一些基本分析,其实伟合主要的收入来自产业发展,建筑业的利润不理想,大约...
    10 years ago
  • Buying Kossan & Add Position to CIMB - I bought some Kossan. Nitrile glove is gaining more shift over momentum, especially from developed countries. It is money if you have the capacity to produ...
    10 years ago
  • Игра смерти скачать через торрент - Защищая видного дипломата, его личный телохранитель со своей командой оказываются с ранениями в больнице, где знакомятся с медсестрой под прикрытием. Они р...
    10 years ago
  • 重出江湖... - 形势所逼,被逼重出江湖,炒股为生....
    10 years ago
  • 分享锦集:阿马产业 伦敦报捷 - 由公积金局、森那美和实达产业联合组成的财团,以4亿英镑标得伦敦巴特西(Battersea)地段的发展权,轰动马英,成为产业界之美谈。 实际上,最先进军伦敦产业界的,不是公、森、实财团,而是另一家上市公司———阿马产业有限公司(ACcorp Properties Bhd.简称AMProp,产业组)。该公司早在...
    11 years ago
  • ...... - 过去的一年半,发生了好多事情。 虽然到今天事情还没有解决, 心情已从最初的沮丧和哀伤, 来到今天可以云淡风轻, 一切淡然...... 真的感恩! 今天看到这一篇: 【每日一思】人生兩種境界 人生有兩種境界:一是痛而不言,二是笑而不語。 痛而不言是一種智慧,人生在世,往往會因這樣或那樣的傷害而心痛不...
    11 years ago
  • 分享锦集:怎样跟进企业进展●冷眼 - 买股票就是买公司的股份。买股份就是买公司的一部分业务和资产,叫投资。 投资的成败,决定于公司的成败,不是决定于股市的起落。 只要公司盈利越来越高,你的股份就会越来越值钱,你的财富也会与日俱增。 所以,买进股票之后,你应该关心的,是公司业务的进展,不是股价的起落。 投机非致富之道 股价的起落,只要每天放工后,看一看...
    11 years ago
  • 创造自己的投资风格 - N 年前, 不懂得如何研究基本面为投资基础时, 我是道听途说 -- 投机. 结果, 惨败. 还好, 当时刚步入社会, 手上的钱, 能亏的, 也就是那几千块. 稍微懂了如何阅读基本的财报后, 又蒙栋栋浪费了 1-2 年的不盈不亏结果. 再后来, 幸运的选中了几只翻了好多的股, 终于有点得心应手了. 最近的 2...
    11 years ago
  • 母情节快乐! - 一年一度的母情节要到了,我们一天一天的长大,而母亲却一天一天的老去,长大了的我们少了很多时间在妈妈身边的陪伴,母亲却多了很多思念我们的时间,抽个时间常回家看看,周末的时候常打打电话,母亲在思念,同时也很孤单!祝天下的母亲们——母亲节快乐!
    11 years ago
  • 百汇班底(Parkway Pantai Limited) - 看到资汇的报道,为了记录一些医院,所以就放了上来。 [image: Pantai Parkway]
    12 years ago
  • appology on the feedburner issue - Hi, thanks for u all keep on supporting my blog.i just discover a silly mistake, i didn't update my feedburner in my new blog.so, u may not alert about the...
    13 years ago
  • 任志强: 房价必然上涨的N个原因 - 2010-03-31 | 房价必然上涨的N个原因 任志强 任志强搜狐博客:http://renzhiqiang.blog.sohu.com/ 房价的问题已争论多年了,2001年就有了泡沫与春东之争,而今年与2001年相比房价已上升了许多,这种泡沫与冬天的争论还在继续,房价也在叫骂声中依旧保持着上涨的趋势。 导...
    13 years ago
  • FAJAR的季报分析 - FAJAR最新的季报有喜有忧,不过,大致上还是令老娘满意。 这一季营业额的下滑,确实让老娘意外。比起去年同期的营业额,居然下滑了32.3%。而且,将近一年的时间里面,没有得到新的工程。也难怪股价由高峰时的 RM1.3x跌破RM1。 无论如何,EPS方面却出现了上扬的现象。比起去年同期,EPS上升了2...
    14 years ago
  • Portfolio Update - 那天,卖掉了十粒Dijacor,作价93仙,又一单让我损失惨重的股。讲起来,还是有点儿伤心;钱真是不容易赚的。另一方面,我还保留了SUCCESS TRANSFORMER在我的Portfolio里。另外,早期,我也丢了GLOMAC与MRCB股票,没有损失,算没有钱赚那种。大市不好,年尾基金抛售股票结帐过年。另外...
    14 years ago
  • What is The Organic growth?什么是有机增长! - 这个是针对一个朋友发问的解答: 原文:*http://www.investalks.com/viewthread.php?tid=540* *http://my.icxo.com/?uid-273017-action-viewspace-itemid-66591* What is The Organic gr...
    14 years ago
  • 馬股收市大漲23.49點 - (吉隆坡)新內閣陣容塵埃落定,加上外圍股市漲聲雷動,激勵馬股延續強勁漲勢,一舉飆破940點重要阻力。 美國富國銀行捎來喜訊,加上市場 盛傳美國大型銀行全數通過壓力測試、以及首次申領失業救濟金人數減幅高過預期,促使美股承接週三(4月8日)升勢,帶動亞股同步走強,馬股在金融和種植類股領漲下,走勢強勁,一舉衝破936...
    14 years ago
  • - (Press "Ctrl"+"F" to search within this page) *General* Bank Negara Malaysia Bursa Malaysia official website Federation of Investment Managers Malaysia Inte...
    15 years ago
  • 人性本贪?? - 跟了shi fu 的 call 买了5 lot of uemland at $0.585 . 前天眼看在短短的2天内可净赚 700 大元, 还真的是眼前为之一亮。。。 本想套利,先走为快。 但,因为一个贪字, 我先卖了 2 Lot at $0.725。 然后想再等等看同一天可否再以另一个比之前稍高的价钱卖去~ ...
    15 years ago
  • 综合指数弹升26点 大马股市猛叩920点 - (吉隆坡5日讯)上周五在2009年首日交易日表现不俗的大马股市续牛气十足,今天再追随海外市场大起,综合指数一举突破900点大关,并叩至920点水平,因重量级蓝筹股和低价股均受到投资者垂青,以及种植股进一步大放异彩。 交易员指出,上周五美股的大涨带动亚太股市进一步攀高,怂恿投资者续展开趁廉买入活动,以及国际石油和...
    15 years ago
  • 彩马发电(五) - 最近有太多关于独立发电厂的负面消息,说得最多的当然是政府要向独立发电厂征收的暴利税。既然政府已经公布了暴利税是以独立发电厂的税息前盈利除以净资产(EBIT/net asset),而TANJONG也宣布了它可能每年必须支付高达RM70m的暴利税,就来预估一下TANJONG FY09的盈利吧。 以政府的ROA计算...
    15 years ago

Saturday, May 28, 2011

分享锦集:买店胜过买屋

●冷眼 股市基本面大师

房地产投资可以分为两类,一类是作为房屋发展商,盈利来自出售建好的屋子,这种情形,其实与制造业很相似,只不过制造业的原料是原材料,如以铁砂制钢材,以石料制洋灰,以板枋制傢私等。

3大部份组成售价

而在产业发展,原材料则是土地,加上建筑材料,制成品就是屋子,就好像商品可以大量生产一样,现代的屋业发展,也趋向大批建筑,建成市镇,就好像大量生产出来的,都是一模一样的产品,大量建造出来的屋子,多数也是完全相同的。

例如一个花园,几乎都是双层排屋,面积和设计完全相同,这跟大量生产出来的商品有什么分别?

一间屋子的售价,通常是由3个部份组成。

第一个部分是土地成本,通常发展商是购买大片土地,由农业地转换为屋地,分割为许多小地段,建屋出售。

土地通常是占屋子成本的五分之一以下,假设每英亩土地的成本为50万令吉,每英亩可建排屋10间,则每间的土地成本为5万令吉。

第2个部份为建费,包括屋子和基本设施的建费,这2个项目的成本,也要看地点而定。

在小市镇、建筑成本较低,平均每方尺成本在80-90令吉之间,一间建筑面积1800方尺的双层排屋,建费在15万令吉上下,如果是在大城市,成本可能要提高30至50%。

不过,这也要依个别情况而定,即使建筑面积相同,也因为地皮情况及提供之设备不同,成本会相差颇大。

例如地属斜坡,需要筑防崩墙,或是土地低窪,需要填土,或是地质松软,需要打樁,诸如此类,都要加进成本中。

优越地点价格较高

假设一间标准排屋的建费和基本设施费为15万令吉,而土地成本为5万令吉,则总成本为20万令吉,加上一些“杂费“,再加上发展商的30%毛利,则每间屋子的售价可能会订在28至30万之间,视市场情况而定。

如果屋子位于大都市的优越地点,市场需求殷切,发展商会趁机抬高屋价,可能要卖40万令吉。

掌控出租主动权

如果土地是在10年前买进的,成本低廉,而屋价已上升了1倍,赚率就可能较高,这是一些产业公司业绩表现标青的原因。“

鹏尼迪(Plenitude)就是一个典型例子,该公司在新山地不老的地皮,是11年前买下的,每平方尺成本不过2令吉78仙,现在已增值数倍,而屋子又卖得好价。

所以,赚率比别的公司高,去年每股净赚62.36仙(发红股前),今年上半年每股已净赚16.70仙(发红股后),预料全年盈利将再创新高。

在各类产业中,建店铺最好赚,店屋里面多是空荡荡的,结构简单,成本低,但售价高,故赚率比住宅高数倍。

按照政府条例规定,每30间屋子可建1间店铺。由于店铺赚率高,发展商总是千方百计,争取批准多建店屋,导致店屋比例失衡,店屋没有足够的人口支持,或者地点欠理想,就出现了租不出去的现象。

而银行的欠款必须按月摊还,业主叫苦连天。吉隆坡市郊有两个大型屋业计划,就出现了这种现象,业主被压得透不过气来。所以买店屋也要小心。

买产业出租也不容易。

店屋是租给有钱人做生意,租户利用你的产业赚钱,如果生意火红,租户捞得盘满钵满,业主即使提高租金,租户也不会搬走,因此主动权是握在业主手中。

屋子出租,租的都是无屋之穷人,租屋是一种消费行为,没有收入,你赚的是穷人的钱,地点对租户来说不是那么重要。

所以,屋主若提高租金,租户可能蝉曳残声过别枝,一走了之。这就是产业投资机构,如Reits,很少买住宅作为投资的原因。

产业投资亦如股票,需长期投资,才可获得巨利。

时间就是金钱,在房地产投资方面,尤其真确。
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Saturday, May 21, 2011

分享锦集:屋业利润知多少 ?

●冷眼 股市基本面大师

一项屋业发展计划,需经过冗长手续。

首先是转换土地用途(由农业地转为住宅地Conversion)、总体规划(整个住宅区的规划Layout Plan)、土地分割(将大块土地分割为许多小地段Sub-Division)、基本设施(建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure)、屋子设计(绘测屋图Design)、成本计算(计算成本Quantity Surveyor)及专业谘询(M & E, Consultants)。

然后还有招标承建(Call for Tender)、建筑商施工(Contractors,通常将部份工程交给Sub-Contractor去做)、工程进展监督(土木工程师Supervision)、融资(过渡时期贷款Bridging Finance)、购屋者贷款(End Financing)、销售(打广告Marketing)、税务(交税Tax)、屋子落成、移交给买屋者,还要品质保证期,才算功德圆满。

由买地到保证期届满,前后要5年,每一个环节,都不容有差错,所以,产业发展这门生意,赚钱也真不容易。

不明文规定原则

产业发展,有一些不明文规定的原则,这行业的人都知道,例如一英亩土地,大约可建10间普通排屋(20尺x70尺),或12间廉价屋(16尺x60尺)。

如果是出售洋楼地,则每英亩地只可卖约60%地皮,其馀40%左右保留作公共设施(道路、沟渠等),是不能卖的。

如果土地是用来建高楼大厦(如公寓、共管式公寓、办公楼等),则建筑面积和土地面积的比例(叫Plot Ratio),将影响土地的价格和发展商的赚率。

土地获利视屋价

至于以什么价格的土地才有利可图,则胥视屋子的售价而定。

高价买土地建高价屋,仍有利可图,买贵地建廉价屋,肯定亏本,这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。

发展商可用别的方式,代替建廉价屋,例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校,而获得豁免建廉价屋。一般来说,若土地成本不超过屋子售价的20%,有关建屋计划就有利可图。

发展商赚屋价30%

一项发展计划,由买地到交屋收工及18个月的保证期届满,需时5年,通常发展商扣所得税前,可赚屋价的30%。

以5、6年的时间才赚30%,似乎并不合算,但是,通常发展商所出的资金,也只等于屋价的30%,其余资金是由银行融资。

买屋者向银行借屋子售价的70%买屋,这70%其实是代发展商向银行借的,买屋者要付利息,是替发展商付利息。

以30%的自有资金,赚取30%的毛利,等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利,这是他的投资回报。

这20%尚未交所得税,故净利不到20%。

融资学不可不知

产业发展,融资是一个大学问,当你向银行借钱买地时,银行会问你:你这段土地将做什么用途?

如果你说你是买来收藏,等地价上涨的话,银行不会借钱给你,因为你没有收入来还本还利。

当然,假如你能证明你有别的收入,有能力按时还本还利的话,则属例外。

银行最喜欢借给买地后就发展,卖屋后就还款的发展商,因为他有现金周转(cash flow),只要屋子能卖出去,烂账的可能性不高。

最担心屋子滞销

发展商最担心的,是屋子卖不出去,而银行利息天天要付,不到2、3年,利润都被利息“吃”光了,该计划就无利可图了。

这就是屋子刚动工,发展商就大登广告卖屋的原因。

屋子能卖出去,工程依期完成,发展商赚到钱,银行收回贷款,买屋者欢欢喜喜“入伙”,皆大欢喜。屋子卖不出,发展商、银行、买屋者都遭殃,被放弃的建屋计划已成为社会问题。

政府倡议,“建后出售”将可避免建屋计划被放弃,但如此一来,只有少数资金雄厚的发展商,才有能力这样做,许多中、小型发展商将被迫改行。

“建后出售”也将提高屋价,羊毛出自羊身上,发展商会把额外的费用,转嫁购屋者,最后还是买屋者遭殃。
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Saturday, May 14, 2011

分享锦集:土地永远是好投资

●冷眼 股市基本面大师

首相日前宣布,政府将推行22万令吉建屋计划,供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款,按月摊还。

他说,政府将拨出土地作此项用途,由建筑商负责兴建,由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政,希望坐言起行,尽快落实。

还地于民

由于土地昂贵,由私人界兴建,每间售价22万令吉,如建筑面积中等,亦无利可图,无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说,土地是国有资产,国家属于全民,国土当然也是属于全民。

在政府的账目中,土地是免费的,拨地建屋,利惠中低收入者,一方面是扶持弱势社群,一方面亦是还地于民,合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已,故此项计划,不可视为政府的“施舍”,亦非“施恩”,惟政府能体恤民艰,亦应受到赞扬。

土地属州政府,过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划,但不是延迟完成,就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋,可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的,是私人从事屋业发展,不但时间漫长,要通过许多繁文缛节,过程错综复杂,要付出许多见不得光的费用,还要冒一定的风险,故赚取合理的利润,无可厚非。

屋业发展这门生意,从发展商的角度看,是一门好生意,从社会的角度看,发展商解决了大部分人民“住”的需求,也是功德无量。

今天,大部分人民拥有屋子,屋价年年升,屋主身家水涨船高,故建屋出售,是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后,进入一家上市公司担任高级总经理,买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划,大多数也涉及土地及产业发展,因此对土地及产业发展,颇为熟悉,愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看,所有土地都属国家所有,这就是所有土地,除非得到法律的豁免,每年都要交地税(Quit Rent)的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期(在某个期限内)使用该土地,如果需要的话,国家有权征用任何人的土地,但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权,但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类,土地可分为国有土地(state land)和已转让土地(alienated land)。

所谓已转让土地,是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人,包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免,所有已发出之土地每年都要交地税,欠地税之土地,政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地,都在地契注明用途,例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途,例如将农业地转为住宅地,要得到州政府立法议会的行政议会(EXCO)批准,同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园,油棕园属农业地,发展商要在该地段建屋出售,首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地(Resident land),才可以建屋,否则,就是非法建屋,将受到法律的制裁,农业地也可建屋,但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中,发展商将农业地转换为住宅地,需向政府缴付土地转换费,通常约为土地价的18%,以土地转换用途后的价值计算,由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地(alienated land),已规定作某种用途,最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点,同一种用途的土地,在不同的地点,价值常常有天渊之别,例如同为住宅地,在小市镇和大都市,在市郊和在市内,价值可能相差数倍,土地价格由市场的力量决定。

但一般来说,住宅地的价值高过农业地,至于高多少倍,也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事,商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后,土地价值肯定暴涨,所以发展商都想尽办法,将农业地转为住宅地或商用地,以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区,其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说,八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区,以及吉隆坡国际机场,都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司,都因此而取得庞大的利润。

2010年杪,英芝肯尼以2亿6000万令吉,将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时,以120万买进,售价为原投资额216倍,而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地,永远是好投资。
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Saturday, May 7, 2011

分享锦集:3000令吉可买多少地?●

●冷眼

答案是:4.70英亩。

你认为难以置信?请翻开柏年(Brem)2010年常年报告书第97页,就可以证明确有此事。

每一家上市公司的年报,都有一份“产业表”,通常是在年报的最后数页,与股东名单毗邻。柏年也不例外。

根据柏年的2010年报,该段在该公司的账目中,只价值3000令吉的土地,坐落在巴生武吉拉惹,属于永久地契,作发展用途土地,是在1994年买进,目前仍是空置。

低价购地不可思议

即使是在17年前的1994年,能以3000令吉买到4.70英亩的地皮,每亩只化638令吉,也是一件不可思议的事。

还有更不可思议的是,该公司在1994年,以7000令吉,或是每亩572令吉,买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地,年报说该段土地“在发展中”。

第三段“廉价”土地也是在加埔,也是在1994年买进,面积109.71英亩,永久权土地,只化了20万令吉,每英亩也不过1823令吉,以每方尺4.2仙买到发展用途土地(Development land),而且面积如此之大,也实在令人难以想像。

由于当局规定上市产业公司,凡是用来建屋出售的土地,都不能重估价值以入账,相信这是该公司的上述土地,在该公司的账目中,保持17年前买进时的价值的原因。

以上是柏年现有地库的一部分。

建筑股重产业发展

柏年虽属建筑股,但侧重产业发展,在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹,以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮,目前的发展活动集中在泗岩沫,412个单位的共管式公寓胡姬园(Villa Orkid)在热卖中。

根据年报,该公司在峇都区拥有9段土地,共30.50英亩,是在1995与2005年买进,在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。

另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫,该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW,每方尺售价为126令吉。柏年的地皮,每方尺17.49令吉,价值肯定被低估。

柏年最近以近7000万令吉,买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地,又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途,这两段地皮共耗资1亿1800万令吉,几乎等于该公司的实收资本,该公司说,此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。

地皮涨幅快过房价

我举柏年为例,是要藉以说明一个事实:大部分上市公司,尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股,所拥有的地皮,价值都被低估。

尤其是在过去两年中,产业大涨,地皮价值涨幅比房屋更迅猛。

上市公司所拥有的地产,价值已不知翻了多少番,如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话,每股净有形资产必须大增。

地库价值没反映

许多上市公司,尤其是第二、三线产业股目前的股价,根本没有反映他们的地库的价值。

以目前一些产业股的市价总值(Market capitalisation),根本不可能建立他们现有的地库。

一些拥有宝贵地皮,却深藏不露的公司,由于交投淡静,他们的股票不受投资者青睐,股价落后大势,为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。

怎样挖掘产业股价值?

第一步,请先记住以下的几个数学,每公顷(ha)等于2.4711英亩(acre);每英亩等于43560方尺(s.f.);每平米(sq.m.)等于10.7309方尺(s.f.)。

上市公司年报中的“产业表”有时以公顷,有时以英亩,有时以平米,有时又以方尺计算土地面积,你必须懂得公制与英制的换算,才能算出每方尺的价值。

第二步,找出有关地区的土地市价,跟年报中的账面价值比较,就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。

购买土地价值被低估的股票,等于廉价买地皮,没有买地皮繁琐手续的烦恼,容易兑为现金。

股价上升后又可以卖掉一部分,以削低剩余股票的成本,投资额可大可小,散户亦可参与投资地产,岂不胜过直接买地皮?
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